Les différents types de ventes aux enchères immobilières
L’expression de vente aux enchères immobilières est une expression générique qui englobe en réalité plusieurs typologies de ventes bien différentes les unes des autres.
Chacune de ces ventes a en effet ses spécificités, à la fois du côté du vendeur et du côté de l’acquéreur.
Dans l’imaginaire collectif, le terme d’enchères est souvent associé à la possibilité de réaliser de bonnes affaires. Nous verrons que toutes les enchères ne se valent pas, ou du moins que toutes ne présentent pas de réelles opportunités, en tout cas pour celui qui achète.
On compte pas moins de quatre types de ventes aux enchères immobilières ou assimilées :
o les ventes aux enchères volontaires sur des sites internet spécialisés ;
o les ventes organisées par l’État, qui sont souvent assimilées à des ventes aux enchères ;
o les ventes aux enchères réalisées par les notaires ;
o les ventes judiciaires par adjudication, c’est-à-dire à la barre du tribunal, également appelées ventes aux enchères immobilières judiciaires.
Voici quelques informations sur chacune de ces ventes.
LES SITES INTERNET SPÉCIALISÉS DANS LES VENTES AUX ENCHÈRES IMMOBILIÈRES
Ces sites se sont multipliés au cours des dernières années. En réalité, on devrait employer le terme de ventes interactives plutôt que de ventes aux enchères.
Il s’agit de sites privés, dont l’objet est de permettre à tout un chacun de vendre son bien immobilier par l’intermédiaire du site en question et de bénéficier du système d’enchères. Le site met à disposition sa plateforme et gère la logistique des enchères. Ces sites sont ouverts aux particuliers comme aux professionnels de l’immobilier.
Il s’agit de ventes volontaires. Par ventes volontaires, on entend que ce sont les vendeurs, ou bien les agents immobiliers, qui choisissent volontairement de proposer leurs biens à la vente. On les oppose aux « ventes forcées » que sont les ventes judiciaires, et pour lesquelles le bien n’est pas vendu par la volonté du propriétaire.
Mais alors, quel est l’intérêt pour un vendeur de mettre son bien en vente sur de telles plateformes ? Vous l’aurez sans doute compris par vous-même, le but pour le vendeur est de vendre son bien au prix le plus élevé possible. Effectivement, le vendeur ou l’agent peut espérer tirer profit de deux aspects caractéristiques de ces plateformes : la visibilité et l’attrait pour les enchères.
L’utilisation de la plateforme peut permettre d’abord d’accroître la visibilité de la vente, notamment en l’ouvrant à des acquéreurs aux profils différents des acquéreurs locaux. En effet, ces sites spécialisés se développent à grand renfort de publicités Google Ads et sur les réseaux sociaux. Leur développement dépend du trafic sur leurs plateformes. Le bien dont l’annonce est publiée sur ces sites gagnera donc en visibilité. Par ailleurs, la visibilité du bien sur la plateforme permettra de toucher un plus grand nombre de profils, peut-être des investisseurs d’autres régions qui ne sont pas en recherche active sur le secteur où se situe le bien.
Le second effet susceptible d’augmenter le prix de vente du bien se trouve dans le fait même d’organiser une enchère pour sa vente. Le terme d’enchères est souvent associé dans l’inconscient collectif à de potentielles bonnes affaires. Cet aspect peut parfois conditionner certaines personnes à moins de vigilance lorsqu’elles enchérissent. Il existe également un biais psychologique : l’envie de gagner à tout prix. Une fois les enchères entamées, certains enchérisseurs connaissent des difficultés à se stopper. Ce biais peut entrainer pour l’enchérisseur un état de perte de contrôle et une volonté absolue de remporter les enchères, quitte à payer le bien plus cher que prévu (et trop cher parfois !). On peut aussi parler d’effet FOMO ou fear of missing out, autrement dit la peur de manquer l’opportunité. Cette peur peut se retrouver sur tous les types d’investissements (bourse, cryptomonnaies, immobilier…) ou dans certains jeux (poker, paris sportifs…). Elle entraine chez celui qui en est victime une sorte de perte de contrôle de sa pensée. Sa crainte de passer à côté de l’opportunité va prendre le dessus sur sa logique. Une fois dans cet état, il lui est très difficile de se retirer des enchères bien que les montants en jeu soient supérieurs à ses évaluations.
A priori, donc, l’intérêt d’utiliser ces plateformes se trouve surtout du côté du vendeur.
Je n’ai pas poussé mes recherches plus loin que le fonctionnement général des sites en eux-mêmes, mais en tout état de cause, pour un investisseur, je ne vois pas comment espérer acheter des biens en deçà des prix du marché. Le vendeur a fixé un prix de réserve, et il n’y a pas de négociations ouvertes. Impossible donc de faire baisser le prix selon les arguments habituels.
LES VENTES RÉALISÉES PAR L’ÉTAT
Ces ventes vont se rencontrer dans deux hypothèses :
· l’État vend un bien lui appartenant historiquement (le siège d’une ancienne administration par exemple) ;
· le service des Domaines se charge de vendre un bien dans le cadre d’une succession dite vacante ou en déshérence. Le service des Domaines est le service de l’État chargé de gérer les biens des successions sans héritier ou du moins sans héritier connu. L’État va alors faire procéder à la vente des biens, meubles et immobilier, appartenant de son vivant à la personne décédée. Cette vente est réalisée soit afin de payer les dettes potentielles de la personne décédée (loyers, crédits...), soit tout simplement afin de ne pas laisser les biens dépérir. Dans cette seconde hypothèse, l’argent généré par les ventes sera ensuite placé sur un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations, puis au-delà d’un certain laps de temps, les fonds appartiendront à l’État à défaut d’avoir été réclamés par d’éventuels héritiers.
Vous pourrez parfois entendre les expressions de ventes domaniales ou ventes des Domaines. Qu’il s’agisse de ventes des biens lui appartenant ou bien de ventes réalisées par le service des Domaines, il ne s’agit pas de ventes aux enchères stricto sensu. En réalité, il s’agit de ventes réalisées par appel d’offres. En d’autres termes, toute personne intéressée par le bien dispose d’un délai durant lequel elle peut soumettre par écrit une proposition d’achat à un prix ferme. On emploie également parfois l’expression de vente par soumission. Une fois le délai écoulé, toutes les offres sont ouvertes et le plus offrant gagne l’appel d’offres, sous condition bien sûr d’avoir formulé une offre supérieure au prix de réserve. Il y a bien entendu d’autres spécificités et, évidemment, il est nécessaire de répondre à certaines garanties de solvabilité. Ce ne sont donc pas des ventes aux enchères au sens stricte, mais le mécanisme s’en rapproche.
Si vous êtes intéressé, voici deux sites qui répertorient les biens vendus dans ce cadre-là :
On y trouve parfois des biens atypiques, tels que d’anciens châteaux d’eau ou d’anciennes trésoreries publiques ou tribunaux par exemple. Il est envisageable d’y acheter des biens en dessous de leur valeur de marché. Toutefois, il est très difficile de définir une réelle valeur de marché sur des biens vraiment atypiques comme ceux cités ci-dessus. Ce sont donc le projet final et son enveloppe globale qui déterminent souvent le prix auquel il est rentable d’acquérir le bien.
Il est également bon de savoir que l’État vend parfois certains biens par l’intermédiaire de notaires lors de ventes aux enchères, physiques ou en ligne.
LES VENTES AUX ENCHÈRES PAR NOTAIRES
Ces ventes ont lieu depuis des décennies. Initialement, elles se déroulaient physiquement, au sein de l’étude du notaire. C’est aujourd’hui toujours le cas, mais elles se déroulent également sur internet. Elles peuvent aussi se tenir au sein d’autres locaux : au sein de la chambre des notaires de Paris par exemple.
Ces ventes aux enchères en ligne peuvent être réalisées de deux manières : directement via le site du notaire, ou bien sur des sites spécialisés. Dans les deux cas, seul l’outil change. Lors de la vente, les enchérisseurs peuvent enchérir de plusieurs manières : en étant présent sur place, par téléphone, sur internet en direct ou bien encore sur ordre donné avant la vente.
Parmi les sites spécialisés dans les ventes par notaires, on pourra citer https://immonotairesencheres.com. Il s’agit du site de la chambre des Notaires de Paris.
Précision importante sur les ventes réalisées par les notaires : ce sont des ventes volontaires. Ce qui signifie qu’elles sont réalisées à l’initiative du vendeur. Les conditions de ces ventes ont été en partie copiées sur les conditions des ventes judiciaires. On citera par exemple le fait que le bien peut être visité lors de visites groupées et qu’elles nécessitent le dépôt d’une consignation chez le notaire (20 % de la mise à prix).
Ces ventes ne sont pas des ventes judiciaires. La propension à réaliser de bonnes affaires est donc relative. Pour autant, cela peut être le cas, notamment si le notaire procède à la vente d’un bien qui appartient à une succession et qui a été plus ou moins laissé à l’abandon depuis plusieurs années.
À noter : il est fréquent lors de ces ventes que les biens se vendent au-delà de leur valeur de marché.
LES VENTES JUDICIAIRES PAR ADJUDICATION
« Vente par adjudication » signifie « vente par enchères ».
Le mot « adjudication » provient du terme « adjugé », mot prononcé pour signifier la fin de la vente, lorsque le bien a trouvé preneur et que le dernier enchérisseur remporte la vente.
Pour ces ventes, on parlera également de « vente forcée », car il ne s’agit pas d’une vente volontaire réalisée à l’initiative du propriétaire actuel. En matière immobilière, les ventes forcées se déroulent à la barre du tribunal. On parlera donc de ventes aux enchères judiciaires.
On est en droit de se demander pourquoi ces ventes se déroulent à la barre du tribunal et ne sont pas réalisées par des commissaires-priseurs ou bien par des huissiers de justice.
La principale raison tient à la protection des droits du propriétaire. Une vente qui se déroule devant le tribunal est réalisée sous le contrôle d’un magistrat. Le juge sera donc garant des conditions du déroulement de la vente. Nous verrons de façon plus détaillée quelles sont les procédures qui conduisent à la vente forcée d’un bien, mais nous pouvons déjà préciser ici que, dans le cadre de ces procédures, le magistrat peut opérer certains contrôles de régularité de la procédure. Par ailleurs, à différents stades de procédure précis, le propriétaire du bien aura la possibilité de soulever des contestations par l’intermédiaire d’un avocat.
Il est tout à fait logique que le sort des biens immobiliers vendus par vente forcée soit différent de celui des autres biens. En effet, on ne change pas de maison comme on peut changer de voiture ou de télévision. Et on ne vend pas un bien immobilier comme on vend un véhicule ou tout autre bien. Les conséquences sont bien plus lourdes, à la fois pour celui qui vend et pour celui qui achète. Le juge aura également la tâche de vérifier que la procédure a bien été respectée et que les poursuites et la vente forcée du bien sont en adéquation avec la dette existante, si la vente du bien vise à régler une dette. Effectivement, il existe en droit français un principe appelé le principe de proportionnalité. Il découle de ce principe général que les poursuites engagées à l’encontre d’un débiteur doivent être proportionnelles aux sommes qu’il doit. En d’autres termes et pour exemple, un créancier ne pourra pas poursuivre la saisie d’une maison pour une dette de 3 000 €. Quand bien même il trouverait un avocat qui accepterait d’engager la procédure, lors de la première audience devant le juge de l’exécution, celui-ci pourrait invalider la procédure.
Comment des biens immobiliers peuvent se retrouver en vente à la barre du tribunal ? Quelle procédure est prévue pour la vente de ces biens ? Comment il est possible de se porter acquéreur de ces biens ? Je vous propose de le voir au sein de prochains articles.
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